Bail professionnel : quelle est la réglementation ?

journaliste à La Tribune

Le bail professionnel est une version plus souple du bail commercial destiné principalement aux professions libérales, comme les avocats ou les consultants. Il est toutefois soumis à une certaine réglementation.

                                  

Bail professionnel : ses caractéristiques

Le bail professionnel permet de louer un local utilisé pour une activité qui ne soit ni commerciale, ni artisanale, ni agricole. Cela concerne donc les immeubles de bureaux et les professions dont les revenus sont imposés au titre des Bénéfices non commerciaux (BNC), c'est-à-dire les professions libérales, réglementées ou non.

 

La durée du bail professionnel est de six ans minimum, reconduit tacitement pour la même durée à son expiration, si le bailleur ou le locataire ne le dénoncent pas. Aucune forme particulière n'est exigée, si ce n'est que le contrat doit être écrit et signé par les parties. S'il couvre une durée supérieure à 12 ans, il doit être obligatoirement rédigé par un notaire.

 

Si le locataire souhaite résilier le bail, il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, prenant la même forme que pour un bail d'habitation. Il doit ensuite respecter un délai de préavis de six mois. Un état des lieux doit également être effectué à l'entrée et à la sortie des locaux.

 

Le contenu du bail professionnel

Si aucune forme n'est imposée, le bail professionnel doit obligatoirement contenir certaines informations. Les inscriptions nécessaires sont les suivantes :

  • l'identité des deux parties,
  • la durée du bail et les conditions de renouvellement,
  • le montant du loyer (fixé librement) et les modalités de paiement,
  • les modalités de révision du loyer,
  • la mention du droit de résiliation du locataire,
  • les obligations des deux parties,
  •  le détail des modalités nécessaires pour que le bailleur donne congé au locataire à la fin du bail,
  • la juridiction compétente en cas de litige : le tribunal de grande instance de la commune concernée.

 

Trouver un local professionnel

Vous avez trouvé le local idéal pour exercer votre activité ? Vous devez au préalable vérifier qu'il est bien affecté à l'exercice d'une activité professionnelle. Avant de signer le bail, il vous faut vous adresser à la mairie de la commune concernée qui vous fournira l'information.

 

Si le local visé est destiné à l'habitation, vous pouvez alors demander de changer leur affectation, en demandant évidemment l'accord du bailleur au préalable. L'autorisation de la municipalité n'est en principe obligatoire que dans les villes de plus de 200 000 habitants et celles situées dans la petite couronne parisienne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne), mais un arrêté préfectoral peut imposer un changement de la règle dans toute autre commune. Il est donc préférable de vous adresser systématiquement à la mairie concernée.

 

SI le local est situé dans un immeuble en copropriété, étudiez-en le règlement. Celui-ci fixe la destination générale du bâtiment. Une clause d'habitation bourgeoise autorise certains locaux, généralement au rez-de-chaussée, d'être transformés en bureaux. En revanche, la clause d'habitation bourgeoise exclusive interdit la réaffectation, à moins d'obtenir l'accord unanime des copropriétaires. Enfin, ce règlement peut interdire certaines activités précises, le plus souvent les plus bruyantes (pressing, restaurant…).